引言

房地产业是我国关乎国计民生的支柱产业，实现房地产业良性循环和健康发展既是推动经济高质量发展的必要基础，也是实现共同富裕的重要保障。为此，今年的中央经济工作会议再次强调“房住不炒”的发展定位，重点提出要“更好满足购房者的合理住房需求”。

2021年我国房地产市场的发展态势到底如何？2022年房地产市场又将出现哪些新的变化趋势？中大咨询此次将推出“中央经济工作会议解读—房地产篇”进行深入分析。

一、房地产市场概况：总体保持平稳健康发展

房地产业在我国经济结构中占据重要地位，土地财政是我国财政收入的重要来源。从经济总量视角看，我国房地产业增加值占GDP比重在“十三五”期间持续增加，2020年时已达到7.4%，是我国经济的支柱产业；从财政收入视角看，房产税、城镇土地使用税、土地增值税、契税、耕地占用税等房地产业相关税收占总税收比重在2020年时总计高达12.8%，而土地出让金收入占政府性基金收入的比重更是常年维持在80%以上，充分表明土地财政是财政收入的大头。

近年来房地产调控政策持续收紧，推动房地产业实现平稳健康发展。在中央“房住不炒”的政策基调下，一系列房地产市场调控政策相继出台，极大改善了房地产市场的过热现象：一方面，房地产业固定资产投资占固定资产投资总额比重持续降低，由2014年的24.6%下降至2017年的22.1%；另一方面，房地产贷款余额增速持续下降，由2020年三季度的12.8%下降至2021年三季度的7.6%，远低于同期总贷款余额的增速，且房地产贷款余额占总贷款余额的比重也由2020年三季度的28.8%下滑至2021年三季度27.1%。

图1 2021年房地产业总体保持平稳健康发展
数据来源：国家统计局、财政部预算司

二、房地产市场核心问题：购房者的合理住房需求有待进一步满足

“购房者的合理住房需求”可理解为刚需住房需求家庭能够以可负担的合理价位获取住房。一直以来，购房者无法充分实现合理住房需求都是我国房地产市场存在的核心问题，而房地产市场供需结构性失调、商品房价格过快上涨等因素是造成这一症结的关键所在：

一方面，供需结构性失调阻碍购房者实现合理住房需求。在供给端，主要面向刚需住房家庭的中低价位、中小套型商品房与保障性住房的土地供应面积从2014年开始逐年降低，占当年国有建设用地供应总量的比重分别由2014年的4.4%、3.5%降至2017年的3.5%、2.0%，导致刚需住房者面临“无房可购”的风险；在需求端，我国住房空置率在2017年就已高达21.6%，远高于西方发达国家，已超过20%的住房“严重挤压”红线，住房资源存在严重空置浪费，进一步压缩了刚需住房者的购房空间。

另一方面，商品房价格的过快上涨又加重了刚需住房家庭的购房负担，阻碍其实现合理住房需求。数据显示，我国房价近年来上涨较快，全国住宅商品房均价已由2016年的7476元增长至2020年的9860元，导致刚需住房需求家庭在购房的同时也背负起极高的债务压力。其中，我国城镇房贷家庭月偿债比大于0.4的数量占比高达12.8%，而刚需住房家庭的资产负债率、金融资产负债率、月偿债收入比等指标更是高达24.5%、151.3%、33%，均远超全国城镇家庭平均水平。

充分满足购房者的合理住房需求是畅通国民经济循环的重要保障，也是实现共同富裕的必然要求。今年的中央经济工作会议重点强调要“推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”，因此可预见明年既会以加强保障性住房供给、推进房地产税立法等举措解决供需结构性失调问题，又会进一步加强监管调控力度稳定房价与首套房贷款利率在合理区间为刚需住房者减负。

图2 购房者的合理住房需求有待进一步满足
数据来源：中国国土资源统计年鉴、中国家庭金融调查与研究中心

三、房地产市场改革探索：房产税试点未达预期，房地产税改革加快推进

为更好满足购房者的合理住房需求，推动房地产业持续健康发展，我国从2011年起开始在上海、重庆两地进行房产税改革试点工作。尽管两地的试点工作在适用范围、征收对象、起征点设置与税率设计等方面均存在较大差异，但两地房产税试点的初衷均在于增加地方财政收入和抑制房价过快上涨。

房产税试点十年以来，虽然改革工作取得了一定的成效，但总体效果与设计初衷仍有较大差距，主要体现在：

一方面，增加地方财政收入的效用有限。上海、重庆两地2020年的房产税收分别为199亿元与72亿元，虽然较2011年有较大提升，但占当年两地土地出让收入的比重分别仅有6.6%与3.3%,提升地方财政收入的效用十分有限，更无法让地方政府完全摆脱对土地财政的依赖。

另一方面，稳定房价效果不显著。上海、重庆两地2011年住宅商品房每平方米成交均价分别为13565元与4492元，而这一数据在2019年分别上涨至32926元与8657元，年均增长率分别高达11.7%和8.5%，均显著高于同时间段8.1%的全国平均水平，充分反映出现行房产税试点改革难以有效遏制房价过快上涨。

深究现行房产税试点改革效果不理想的根本原因，在于征收范围过于局限：

一方面，由于两地房产税征收均遵照“窄税基”原则，因而上海的房产税试点不涉及对存量房的征收，而重庆也仅对少量独栋别墅存量房进行征收。

另一方面，两地虽均对符合条件的新增住房开征房产税，但增量房的征收门槛均较高。其中，上海给定的本市家庭征收范围为新购的第二套及以上住房(包括新房和二手房)，而重庆给定的本市家庭征收范围为新购高档住房。

存量房几乎不征，而增量房的征收条件又极为苛刻，使得符合征收标准的住房仅占极小比例：以上海为例，2011年符合征收条件的住房仅有7000套，而当年全市新增住宅商品房保守估计有15万套，占比仅为4.6%，导致总体上调控效果不如预期。

图3 现行房产税试点效果未达预期
数据来源：国家统计局

在总结上海市、重庆市个人住房房产税改革试点经验的基础上，我国房地产税立法改革加快推进，今年公布的《关于授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作的决定（草案）》（以下简称草案）中正式提出开展房地产税改革试点。与先前的房产税试点改革相比，此次的房地产税试点改革最大的变化在于征收对象范围明显扩大：草案暂定的房地产税征收范围为“居住用和非居住用等各类房地产，不包括依法拥有的农村宅基地及其上住宅”，意味着房地产税不仅将城镇房产、地产均纳入征收范围，而且将极有可能增量房、存量房并征。

图4 房地产税立法改革不断推进
数据来源：中国政府网

目前房地产税试点城市与试点内容尚未公布，预计首批试点将选择住房压力较大的一、二线城市，税率设计将充分体现共同富裕原则：

一方面，我国主要城市中房价收入比最高、购房压力最大的地区依次为深圳、厦门、北京、上海、杭州、广州。今年以来，上述城市房价仍然保持较高增速，房价上涨压力依然较大，预计首批房产税试点将选择上述六市。

另一方面，在推动实现共同富裕、引导住房合理消费、促进房地产市场平稳健康发展等总体目标的指引下，房地产税的征收将极可能在适度扩大税基的前提下进行梯度税率设计。以上海市今年住宅商品房销售情况进行估测，仅住房部分的房地产税征收就有望为上海市每年新增400-700亿元的额外财政收入，将显著降低地方政府对土地财政的依赖。

图5 房地产税试点内容预测
数据来源：国家统计局、建设部、上海市住房和城乡建设管委会

四、房地产市场发展展望：明年市场将稳中向好发展

今年的中央经济工作会议再次重申“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的”这一定位，要求通过“探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设”等举措，实现“商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”。结合今年我国房地产市场的总体表现与中央经济工作会议的政策定调，中大咨询预测明年房地产市场将稳中向好发展，四大趋势将逐渐显现：

房价将逐步回归到合理区间

一方面，推进保障房建设与探索房地产税试点等举措将有助于改善住房供需结构，抑制房地产市场投机行为，遏制房价过快上涨；另一方面，由于土地财政收入在我国财政结构中仍占大头，从经济“稳增长”、“稳预期”的角度出发，房价不会出现大幅下跌，将回归到合理区间。

房企将更注重财务平衡

今年我国120家上市房企中有85家企业均存在一定财务隐患，占比高达71%。明年房地产税的加快立法与房地产信贷的持续收紧预计将引导房企发展模式将从高杠杆快速扩张逐步转型为注重财务健康可持续。

房产投资将逐渐回归理性

目前我国居民的投资结构仍较为单一，央行2019年的调查数据显示城镇家庭59.1%的资产配置在住房资产上。通过收紧限购条件、完善信贷政策等一系列举措，房产投资低风险、高收益的投资属性将逐步弱化，居民投机性购房的意向将受到一定程度的抑制。

中低收入人群消费潜能将得到进一步释放

央行2019年的调查数据显示我国总资产在200万以内的中低收入家庭数量占比高达58.1%，但受刚需性住房贷款影响，这部分人群资产负债率较高，消费意愿受到抑制。今年提出的加快发展长租房市场、推进保障性住房建设等举措将有望减轻刚需住房压力，释放中低收入居民的消费动能，推动消费总量扩张。

图6 明年房地产市场发展趋势预测
数据来源：财政部、央行调查统计司、中国社科院《2021上市房地产企业竞争力研究报告》

结语

今年我国房地产业在国家“房住不炒”的调控基调下总体保持平稳健康发展，市场“过热”情况明显改善，但购房者的合理住房需求仍有待进一步满足。

明年我国房地产业在国家不断推进保障房建设、坚持租购并举体系、加快推进房地产税立法等多举措的调控引导下将逐步实现健康发展和良性循环，房价将逐步回归合理区间、房企将更加注重财务平衡、居民房产投资将更加理性、社会消费潜能将得到充分释放。